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1. 전세와 월세의 기본 개념
구분전세월세
| 계약금 | 보증금만 있음 | 보증금 + 월세 |
| 장점 | 월 지출 없음, 전액 반환 기대 | 초기 비용 낮음, 유연한 계약 가능 |
| 단점 | 초기 자금 부담, 전세 사기 위험 | 매월 지출, 장기 거주 시 부담 증가 |
| 추천 대상 | 장기 거주자, 자금 여유 있는 세입자 | 단기 거주자, 사회초년생 등 유동성 우선 |
2. 계약 전 확인사항
- 등기부등본 확인 필수
→ 반드시 집주인이 맞는지, 근저당 설정이 있는지 확인하세요. - 전입신고 + 확정일자
→ 전세금 보호를 위한 핵심 절차로, 대항력과 우선변제권 확보에 필요합니다. - 중개업소 등록 여부
→ 공인중개사 사무소 정식 등록 여부, 중개사 자격증 게시 확인이 중요합니다.
저는 실제로 부동산 계약시 등기부등본을 열람하지 않고 계약하려다, 담보대출이 잡힌 사실을 뒤늦게 알고 계약을 철회한 경험이 있습니다.
3. 전세보증보험 가입 고려
항목내용
| 가입 주체 | 세입자 (집주인 동의 필요 없음) |
| 보험사 | HUG, SGI서울보증 등 |
| 장점 | 집주인 파산 등으로 전세금 못 돌려받을 경우 보장 |
| 주요 조건 | 임대인 정보, 계약서, 확정일자·전입신고 필수 |
2025년에는 전세사기 예방 차원에서 청년·신혼부부 전세보증보험 가입비 일부 지원 정책이 시행 중입니다.
4. 임대차 계약서 작성 시 체크포인트
- 계약 기간 명확히 기재 (2년 기본)
- 계약금, 중도금, 잔금 지급일 명시
- 특약사항 직접 작성 & 서명 필수
- 관리비, 수리비 부담 주체 명확히 하기
- 임대인·임차인 연락처 정확히 기재
5. 전세사기·보증금 미반환 뉴스 요약
- 2025년 상반기 기준, 전세사기 피해 금액은 약 3,000억 원 이상, 특히 빌라·신축 소형건물 중심으로 집중 발생.
- 가짜 임대인 혹은 명의만 빌린 집주인이 등장하며, 등기부등본 확인·전세보증보험 가입이 필수 안전장치로 강조되고 있습니다.
- 정부는 ‘깡통전세 지도 서비스’를 통해 위험 지역을 사전 안내하고 있습니다.
6. 임대차 분쟁 예방 꿀팁
상황대응 방법
| 계약 만료 전 퇴거 | 중도해지 위약금 확인, 사전 협의 필요 |
| 보증금 미반환 우려 | 전세보증보험, 내용증명, 임차권등기명령 활용 |
| 집주인 연락 두절 | 법률구조공단 상담, 중개사 책임 여부 확인 |
7. 한줄 요약
전세·월세 계약 시에는 등기부등본 확인, 확정일자 등록, 특약사항 검토, 전세보증보험 가입으로
내 돈을 안전하게 지키는 것이 핵심입니다.
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